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深度研究丨在疫情重灾区,房企的压力究竟有多

[摘要] 疫情已经进入攻坚战,防控取得了显著的成效,部分城市已陆续开始复工,但疫情严重的区域,病情的复杂性会导致抗“疫”时间进一步延长,其复工时间会较一般城市推迟,相对应的城市购房信心的恢复也会滞后。

疫情已经进入攻坚战,防控取得了显著的成效,部分城市已陆续开始复工,但疫情严重的区域,病情的复杂性会导致抗“疫”时间进一步延长,其复工时间会较一般城市推迟,相对应的城市购房信心的恢复也会滞后。   

这就导致在重灾区内重仓的房企会面临一定的销售和资金压力,在重灾区内的总土储占集团的比重虽不能完全反映企业面临的风险,但一定程度上代表企业的战略压力;最关键的、压力最大的来自近一年房企在重灾区内的新增土储,回款、周转速度都将被滞后,影响企业当前的规模增长和战略落地。因此,本文将从总土储、新增土储和区域销售三个层面来探讨房企短期的压力如何。

因疫情的急速蔓延,房地产行业休眠,企业销售停摆。这点和其他服务业,诸如餐饮、旅游面临的困境基本相同。叠加复工延迟,更加大了企业资金压力。尤其是疫情严重区域,无论市场信心的恢复、还是复工时间都比一般城市要长,因此负面效应也会进一步放大。

一、房企销售、在建项目几乎停滞1个月

作为资金密集型产业,房地产企业最大影响来自于疫情影响下假期停工、复工推迟而导致的”支出仍旧、收入剧减”局面,资金链面临巨大考验。

在疫情蔓延与防控加码下,湖南、江西、广东、海南,以及武汉、重庆、福州、南京、合肥、杭州在内的60余省市再次下发通知,明确要求暂停售楼处销售活动。

过年期间房企售楼处全部暂停营业,导致大部分城市返乡置业潮“爽约”,销售也几乎停滞。供应层面,据CRIC监测的84个城市中,95%的城市新增房源“零供应”。因疫情防控措施不断严厉,春节销售出现断崖式下跌,88个城市成交量仅37万平方米,部分三四线城市甚至无成交。

即便房企为了减轻疫情造成的影响,纷纷开启了网上看房、网上售楼处等一些列新型营销手段,但效果与线下相比差距颇大。

二、重灾区“解禁”仍需时日

疫情给房企带来的影响一方面是销售锐减导致现金流压力陡增;另一方面则是复工延迟带来的经营风险,对于原本并不充裕的资金而言,更是雪上加霜。尤其是疫情重灾区,受到的影响更大、时间更长。

随着疫情正在逐步得到控制,越来越多的疫情相对较轻的城市已经开始复工。一方面多地出台保障相关复工政策,在金融、就业、调低复工门槛等方面做出保障。另一方面,截止至3月12日,克而瑞调研的44城市中半数售楼处复工超过9成,但作为重灾区的武汉则并未复工。

从广东、山西、贵州、云南、辽宁、甘肃等六省,分别将新冠肺炎疫情防控应急响应级别由重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级或三级也可以看出,疫情相对较轻、控制相对得当区域市场已经开始逐步放松,但疫情重灾区湖北依然防控严厉。

因此,对于复工最核心的两大问题,市场信心的恢复和复工时间,疫情重灾区受到的负面效应会比一般区域更大,尤其是中心区域,疫情结束的时间、恢复的时间将更为滞后。这意味着重灾区内总土储较多、近一年新增土储比例较大的房企面临更大压力

三、重灾区内七成百强房企受影响

疫情重灾区受影响更大一方面是市场低迷所致,另一方面,复工时间要跟随疫情的有效控制来衡量,意味着在这些城市重仓的房企,未来的供货量将出现断层,影响未来一到两年的销售回款节奏。

就疫情重灾区湖北区域企业受影响范围来看,涉及七成百强房企。其中销售TOP20房企全部在重灾区内有布局,TOP50企业的入驻率已经超过八成。而疫情最重的城市武汉,近三年,扎推进驻的趋势愈演愈烈,三年间已有超过40家企业新进驻武汉,拿地规模接近2000万平方米,其中不乏龙头企业房企。

作为中西部投资的要塞,房企密集进驻湖北的同时,也加剧了市场竞争激烈程度。但疫情的突然爆发,使得重灾区湖北房地产市场停滞2个月甚至更长。因此对于近两年大举进入的企业而言,短期承受压力加大。

根据过去三年的重灾区内企业销售情况预计,若疫情导致市场停滞2个月,区域内销售前十房企销售额将损失超过300亿。

由于重灾区内销售被碧桂园、恒大、万科等龙头房企占据半壁江山,这些企业销售减少程度更大。但考虑到过去三年龙头房企重灾区销售占集团比重不到8%,因此整体风险不大,其他大区已经陆续复工的情况下,可以一定程度弥补重灾区带来的销售影响。

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