深圳旧改利益链调查_为人处世
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深圳旧改利益链调查

  随着粤港澳大湾区逐步上升为国家战略,深圳、广州、东莞等大湾区城市吸引了众多投资者的目光,而房地产作为最为敏感的经济信号最先被捕捉。尽管各地政府加码楼市调控,防止过高的投资热潮,但仍然有投资客见缝插针,与严厉的政策博弈。

  以深圳为例,7月31日,深圳发布《关于进一步加强房地产调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》(以下简称《通知》),增加“限售”“限离”“企业限购”等内容,打击了投机炒作的空间,深圳商品房投资热潮也随之逐渐冷却。

  近日,《中国经营报》记者在深圳走访中发现,深圳福田有投资客一次性购买20套回迁房。可见,投资客在深圳并未销声匿迹,其将视线从政策严苛的商品房中脱离出来,转而投向了目前政策和法律都仍处于灰色地带的回迁房,在抬高回迁房价格的同时,从中获取了较大的利润。事实上,随着深圳楼市调控的进一步加码,商品房的投资热潮在悄然退却,然而旧改的资本狂欢才刚刚开始……

  投资旧改房价“翻番”

  深圳楼市在限购、限售的调控加码下,新房投资潮逐步冷却已是不争的事实,而部分投资客为了瓜分粤港澳大湾区资本“大蛋糕”,将目光转向了城市更新“不限购”“不限贷”的回迁房项目上。

  “如果我有钱,我也想买回迁房。”赵文(化名)是深圳龙岗区平湖旧改项目的售房中介,他向记者感慨,如果现在购入这套位于平湖辅城的回迁房,明年至少涨三分之一的价格,即上涨7000元/平方米,如果等到5年后成功回迁,那么整套房产价格翻三倍也有可能。“这栋转售5套房,这几天就有70多个客户过来,来这里都是打算投资的,利润很大,都是关内(罗湖、福田、南山、盐田区)或香港来的客户,因为不限购,也不怕卖不出去。”

  相比政策严苛的商品房,目前没有任何政策限制的回迁房成为了“投资热土”,赵文售卖的平湖回迁房也打出了“不限购、不限贷”的醒目宣传语,炒旧改的利益链正在一步步迂回式地套取巨额的投资利润。

  对于投资客而言,深圳的楼市调控政策已愈发严苛,炒商品房能获取的利益空间也逐渐缩小。据深圳房地产信息系统中数据,2016年10月推出“深八条”后,深圳新房均价连续21个月下跌,从55611元/平方米下跌至54093元/平方米。但其成交量却平稳上升,据中国指数研究院数据显示,2018年上半年深圳市共成交128.86平方米的商品住宅12804套,成交套数同比增长21.92%,成交面积同比增加22.34%。

  记者留意到,一方面深圳新房成交量在平稳增加,另一方面新房成交的群体逐步由投资客向刚需户慢慢转移。根据媒体此前报道,有购房者向记者坦言这么高的房价,肯定刚需所用。“当然是自己住,这么贵,还限售,还有人要投资?”

  事实上,近日来深圳市对楼市调控的再度加码,也迫使相当一部分投资客对新房与二手房的投资“退潮”。

  据悉,7月31日深圳发布的《通知》,主要是限制二手住宅的短炒行为。此次发布的政策,包括新购商务公寓5年内禁止转让,新购商品住房3年内禁止转让等条例,等于直接“冻结”了炒房客3到5年的资金,一定程度上迫使投资客将手中资金转向其他的投资产品。

  炒房客的敛财利益链

  记者调查发现,投资客炒回迁房已经形成了固定的利益链条,目前旧改项目推进一般要经过三个流程:意愿征集阶段、开发商签约获得指标、拆完回迁,在每个过程中,投资客都能进行套利。

  售价不到商品房价格1/3,外加“不限购”“不限贷”,回迁房无疑有巨大的升值空间。记者走访宝安区、龙岗区多个大型旧改项目,包括佳兆业南门墩旧改项目、宝安集团茂盛村旧改项目、京基木棉湾旧改项目以及绿海城平湖旧改项目,发现均有回迁房进行出售。

  “一有风声就开始升,你们有钱投资这个就最划算了!”中介周姐(化名)熟稔地向记者透露炒旧改的玄机。“木棉湾旧改项目在2012年京基集团刚入驻时,房价仅为12000元/平方米,而随着旧改过程的推进,目前价格已攀升到29500元/平方米。”当记者质疑是否真的有这么好赚时,周姐赶忙“打包票”说道:“不要看现在木棉湾29500元的单价,开始拆了每平方米就能涨个三四千元,如果等到正式回迁,拿到红本,那价格就可以和附近的商品房一样,至少5万元/平方米。”

  记者调查发现,投资客欲从炒旧改套取巨额利润,而为了能加快旧改进度,开发商同样对这类炒房行为持默许态度。京基集团木棉湾城市更新处人员告诉记者,他们会向投资客主动推荐中介,因为投资客购房后会立即签约,有利于提高项目签约率,加快旧改进度。“你要的话,我这边可以推荐合适的中介给你,如果要大点的,我们帮你留意一下,我们城市更新处偶尔会有卖房的人过来,买下来就立即签约。”

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